‘Build-to-rent’, o lo que es lo mismo «el inmueble residencial nacido para alquilar», está de moda y coge forma en España. Sociológicamente, la obsesión por tener la propiedad de las cosas ha ido desapareciendo. El mundo tiende alquilar casi todo.
En estos momentos, con los estragos provocados por el Covid-19 en el sector de la construcción, tras la paralización de la actividad y la hibernación del mercado, el residencial para alquilar se ha mostrado resistente y se ha convertido en el centro de las miradas de los inversores.
Ya a finales del siglo XIX se empezaron a fraguar los ensanches de Madrid y de Barcelona, en los que las clases pudientes levantaban edificios para uso propio o para el alquiler a otras familias. Ahora, el mercado se está preparando para un anunciado cambio de modelo, propiciado por las tendencias sociodemográficas, que acerque la proporción de propietarios y arrendatarios a estándares europeos. El tipo de usuario también ha mutado y ampliado: singles, estudiantes, amigos, ejecutivos, seniors, etc. Ya no sólo alquilan familias, sino que la familia, a efectos de cómputo inmobiliario, hoy son «grupos de personas que comparte el mismo frigorífico». Tras un año de pandemia, el alquiler continúa siendo una minoría en el parque de viviendas.
Para conseguir la máxima eficiencia, los proyectos ‘build-to-rent’ deben ser concebidos para el alquiler desde el inicio y así alcanzar el rendimiento que exige el inversor. Precisan de volumen (hoy, al menos 100 o 150 unidades); una excelente gestión centralizada y profesional (propiedad vertical y tecnología); óptima tipología (viviendas del tamaño que pide el usuario y buenas zonas comunes); calidad constructiva (materiales duraderos y de bajo coste de mantenimiento); eficiencia energética (con certificación) y, sin duda, construcción y materiales sostenibles (incluye la industrialización).
Se necesita para ello un escenario con políticas salariales suficientes, un urbanismo menos burocratizado, y medidas de alquileres más consecuentes. Tal vez, entre otras ideas, la posibilidad de desarrollar vivienda en alquiler en suelos terciarios en áreas poco viables para su cometido original también podría ser un camino a explorar.
El ‘build-to-rent’ permitirá reactivar también la promoción de viviendas sobre suelo ‘leasehold’ (suelo «arrendado» que no se vende y que permite tener propietarios de viviendas durante un periodo de tiempo concreto, pero que no son propietarios del suelo en el que se construyen), así como poner en el mercado suelo público a través de fórmulas mixtas (Plan Vive Madrid y Habitatge Metròpolis Barcelona), colaborando así en superar la escasez de vivienda del país y la dificultad de acceso a la misma.
El ‘build-to-rent’, en cifras
Se prevé que el mercado del alquiler en España, con un 9,3 % de las viviendas en manos de empresas profesionales, continúe su expansión los próximos años debido a estos cambios generacionales y de los patrones socioeconómicos. En 2019, el 23,8 % de los ciudadanos españoles vivían de alquiler, según datos de Eurostat, pero se prevé que la cifra aumente hasta el 30 % en los próximos años. Esto se suma a las barreras económicas para comprar una casa, que se han agudizado tras la pandemia y, a un posible aumento del paro, que aumentarán la dificultad de alcanzar un crédito hipotecario.
En total, en España se prevé la construcción de 90.180 viviendas destinadas al alquiler hasta 2028, más de un 50 % ubicadas en Madrid, según un informe realizado por la consultora Atlas Real Estate Analytics.
La inversión inmobiliaria en residencial en alquiler en Europa ascendió a 46.000 millones de euros en 2020, lo que representa un incremento del 6 % interanual y del 17 % respecto a la media de los últimos cinco años, según Savills. Alemania copó el 40 % de la inversión en el segmento, seguido de los Países Bajos con un 15 %, Suecia con el 12 %, Dinamarca con el 9 % y España y Reino Unido comparten el quinto puesto con un 6 % de la inversión cada uno.
En España, la consultora calcula que se requiere “promover más de dos millones de viviendas en alquiler, una parte importante con algún tipo de protección o con rentas asequibles”, admite Susana Rodríguez, directora de Comunicación de la consultora. “Existe un elevado interés de inversores institucionales por desarrollar nuevos productos en nuestro país y una firme apuesta de las administraciones públicas, tanto del Gobierno central como autonómicos y locales, por incrementar la oferta de vivienda en alquiler y situarnos al nivel de otros países de Europa”, agrega la directiva.
Está claro que la creación de viviendas es muy necesaria en el mercado español, pues la oferta es muy deficitaria. Iniciativas como el ‘build-to rent’ pueden ayudar a la consolidación de una nueva tendencia inversora inmobiliaria, que pueda satisfacer las necesidades habitacionales del usuario, tanto en calidad como en asequibilidad.
