El ‘build-to-rent’ despega en España como solución a la escasez de viviendas

‘Build-to-rent’, o lo que es lo mismo “el inmueble residencial nacido para alquilar”, está de moda y coge forma en España. Sociológicamente, la obsesión por tener la propiedad de las cosas ha ido desapareciendo. El mundo tiende alquilar casi todo.

En estos momentos, con los estragos provocados por el Covid-19 en el sector de la construcción, tras la paralización de la actividad y la hibernación del mercado, el residencial para alquilar se ha mostrado resistente y se ha convertido en el centro de las miradas de los inversores.

Ya a finales del siglo XIX se empezaron a fraguar los ensanches de Madrid y de Barcelona, en los que las clases pudientes levantaban edificios para uso propio o para el alquiler a otras familias. Ahora, el mercado se está preparando para un anunciado cambio de modelo, propiciado por las tendencias sociodemográficas, que acerque la proporción de propietarios y arrendatarios a estándares europeos. El tipo de usuario también ha mutado y ampliado: singles, estudiantes, amigos, ejecutivos, seniors, etc. Ya no sólo alquilan familias, sino que la familia, a efectos de cómputo inmobiliario, hoy son “grupos de personas que comparte el mismo frigorífico”. Tras un año de pandemia, el alquiler continúa siendo una minoría en el parque de viviendas.

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Para conseguir la máxima eficiencia, los proyectos ‘build-to-rent’ deben ser concebidos para el alquiler desde el inicio y así alcanzar el rendimiento que exige el inversor. Precisan de volumen (hoy, al menos 100 o 150 unidades); una excelente gestión centralizada y profesional (propiedad vertical y tecnología); óptima tipología (viviendas del tamaño que pide el usuario y buenas zonas comunes); calidad constructiva (materiales duraderos y de bajo coste de mantenimiento); eficiencia energética (con certificación) y, sin duda, construcción y materiales sostenibles (incluye la industrialización).

Se necesita para ello un escenario con políticas salariales suficientes, un urbanismo menos burocratizado, y medidas de alquileres más consecuentes. Tal vez, entre otras ideas, la posibilidad de desarrollar vivienda en alquiler en suelos terciarios en áreas poco viables para su cometido original también podría ser un camino a explorar.

El ‘build-to-rent’ permitirá reactivar también la promoción de viviendas sobre suelo ‘leasehold’ (suelo “arrendado” que no se vende y que permite tener propietarios de viviendas durante un periodo de tiempo concreto, pero que no son propietarios del suelo en el que se construyen), así como poner en el mercado suelo público a través de fórmulas mixtas (Plan Vive Madrid y Habitatge Metròpolis Barcelona), colaborando así en superar la escasez de vivienda del país y la dificultad de acceso a la misma.

El ‘build-to-rent’, en cifras

Se prevé que el mercado del alquiler en España, con un 9,3 % de las viviendas en manos de empresas profesionales, continúe su expansión los próximos años debido a estos cambios generacionales y de los patrones socioeconómicos. En 2019, el 23,8 % de los ciudadanos españoles vivían de alquiler, según datos de Eurostat, pero se prevé que la cifra aumente hasta el 30 % en los próximos años. Esto se suma a las barreras económicas para comprar una casa, que se han agudizado tras la pandemia y, a un posible aumento del paro, que aumentarán la dificultad de alcanzar un crédito hipotecario.

En total, en España se prevé la construcción de 90.180 viviendas destinadas al alquiler hasta 2028, más de un 50 % ubicadas en Madrid, según un informe realizado por la consultora Atlas Real Estate Analytics.

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La inversión inmobiliaria en residencial en alquiler en Europa ascendió a 46.000 millones de euros en 2020, lo que representa un incremento del 6 % interanual y del 17 % respecto a la media de los últimos cinco años, según Savills. Alemania copó el 40 % de la inversión en el segmento, seguido de los Países Bajos con un 15 %, Suecia con el 12 %, Dinamarca con el 9 % y España y Reino Unido comparten el quinto puesto con un 6 % de la inversión cada uno.

En España, la consultora calcula que se requiere “promover más de dos millones de viviendas en alquiler, una parte importante con algún tipo de protección o con rentas asequibles”, admite Susana Rodríguez, directora de Comunicación de la consultora. “Existe un elevado interés de inversores institucionales por desarrollar nuevos productos en nuestro país y una firme apuesta de las administraciones públicas, tanto del Gobierno central como autonómicos y locales, por incrementar la oferta de vivienda en alquiler y situarnos al nivel de otros países de Europa”, agrega la directiva.

Está claro que la creación de viviendas es muy necesaria en el mercado español, pues la oferta es muy deficitaria. Iniciativas como el ‘build-to rent’ pueden ayudar a la consolidación de una nueva tendencia inversora inmobiliaria, que pueda satisfacer las necesidades habitacionales del usuario, tanto en calidad como en asequibilidad.

Fuentes: Ejeprime, Expansión.

 

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Aprobada la primera norma europea sobre accesibilidad del entorno construido

No reparamos en ellas, pero ahí están. El entorno urbano presenta todavía grandes barreras para las personas con discapacidad, si bien en los últimos años se viene luchando por lograr una accesibilidad universal que permita que todas las personas puedan moverse con total autonomía y seguridad.

En este sentido, los organismos europeos de Normalización CEN y Cenelec han aprobado recientemente la primera norma europea sobre accesibilidad del entorno construido, liderada por la Fundación ONCE y la Asociación Española de Normalización, UNE.

La Norma EN 17210 ‘Accesibilidad y usabilidad del entorno construido. Requisitos funcionales’ establece las exigencias que deben cumplir los entornos construidos, incluyendo los espacios urbanos, para poder ser considerados accesibles. De esta forma, se pretende impulsar la accesibilidad y la igualdad de oportunidades, de manera que se facilite la integración social de las personas con discapacidad.

Tal y como apunta Cinco Días, a través de esta norma se dan claves para las viviendas accesibles. Estas deben contar, entre otros puntos, con salón, cocina, dormitorio y lavabo en la planta de acceso, y pasillos amplios que permitan el paso de una persona en silla de ruedas. Asimismo, el estándar fija otros aspectos, como los tiempos de paso en un cruce de peatones o el sonido de los semáforos.

Este estándar se publicará a principios de 2021, y estará disponible en español en el primer trimestre del año. Responde a un mandato de la Comisión Europea (CE) y ha sido elaborado con la participación y consenso de diferentes organizaciones europeas y españolas, en las que han estado representadas todas las partes implicadas, como la Administración, organismos nacionales de normalización, usuarios, consumidores, colectivos de personas con discapacidad y empresas.

La norma busca facilitar la integración de las personas con discapacidad.

La norma busca facilitar la integración de las personas con discapacidad. Fuente: UNE.

El estándar se ha desarrollado gracias al impulso de la CE

El documento se ha elaborado en el Comité Técnico de Normalización Conjunto JTC 11 sobre accesibilidad del entorno construido de CEN y Cenelec, presidido por Jesús Hernández Galán, de la Fundación ONCE, y cuya secretaría gestiona UNE. El estándar se ha desarrollado con el impulso de la CE que, mediante el Mandato M/420, solicitó a los organismos europeos de normalización la elaboración de un estándar que impulsara la accesibilidad del entorno construido en Europa. Este estándar europeo se ha basado, entre otras, en la Norma española UNE-ISO 21542, pionera en su momento.

A través de la publicación de normas técnicas se da una respuesta eficaz a los grandes desafíos de las organizaciones y son un sólido apoyo para las Administraciones públicas en el despliegue eficaz de las políticas y la reglamentación.

El documento ha sido aprobado con un amplio respaldo de los Organismos Nacionales de Normalización, miembros de CEN y Cenelec, entre ellos UNE por España. Un total de 14 países europeos han trabajado activamente en este sentido, y ha sido fundamental la participación de los usuarios, representados mediante ANEC (Asociación Europea para la Coordinación de la Representación de los Consumidores en Normalización AISBL), EDF (Foro Europeo de la Discapacidad) y AGE platform (red europea de organizaciones sin fines lucrativos para personas mayores).

Otros actores clave en el desarrollo de la norma han sido ENAT (Red Europea de Turismo Accesible), SBS (Small Business Standards), que representa a las pymes en la estandarización, y ETSA (Asociación Europea de Servicios Textiles).

Esta no es la primera vez que nuestro país lidera estándares globales de accesibilidad. Por ejemplo, la Norma internacional ISO 21902 de turismo accesible está liderada por la Fundación ONCE, la Organización Mundial del Turismo (OMT) y UNE. Se trata del primer estándar mundial en este ámbito y su publicación está prevista próximamente. Asimismo, España ha liderado la primera norma europea de accesibilidad TIC, adoptada al catálogo español como UNE-EN 301549.

Fuentes: Fundación ONCE y Asociación Española de Normalización, UNE.

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Madrid ya cuenta con su primera promoción de vivienda pública de consumo casi nulo

La primera promoción de vivienda pública de Madrid con el sello energético Passivhaus ya es una realidad. El pasado mes de octubre se inauguró ‘Carabanchel 34, que cuenta con este certificado alemán que acredita que el consumo de energía del edificio es casi nulo, proporcionando mayor calidad de vida a los vecinos y un importante ahorro de costes en su factura energética.

A través de esta promoción, propiedad de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS), se pondrán en alquiler 25 nuevos pisos de uno, dos y tres dormitorios. La promoción ya está finalizada y formará parte de la convocatoria pública que la EMVS tiene previsto lanzar antes de que acabe 2020.

Todas las viviendas de esta promoción, desarrollada a través de un proyecto del Estudio de arquitectura Ruiz-Larrea & Asociados y ejecutada por la empresa Marco Infraestructuras y Medio Ambiente, han sido construidas con un moderno sistema de habitabilidad bioclimática. Este concepto se basa en configurar el edificio de manera que se consiga el máximo soleamiento de los espacios habitables de las casas, durante la mayor parte del día. De esta manera, se puede lograr un ahorro energético que oscila entre el 70 % y el 90 % respecto a una vivienda convencional.

El edificio consta de 25 viviendas de uno, dos y tres dormitorios.

El edificio consta de 25 viviendas de uno, dos y tres dormitorios.

Eficiencia y aislamiento, claves en el ahorro energético

Tanto la técnica como los materiales empleados en la construcción encapsulan cada vivienda, de modo que no se produzcan pérdidas de frío ni de calor. Además, cuentan con bombas de calor de alta eficiencia en la producción de agua caliente sanitaria y calefacción, que alcanzan rendimientos del 400 %.

Los muros son más gruesos que en viviendas convencionales y las ventanas tienen triple acristalamiento. Las viviendas están orientadas hacia el sur, de modo que aprovechan la luz del sol. Asimismo, se organizan en torno a un único núcleo de comunicación vertical que da acceso a un corredor de distribución orientado al norte, de manera que todas las viviendas son pasantes con ventilación cruzada.

Por su parte, la envolvente se compone por una fachada ventilada con aislamiento térmico de lana de roca y carpinterías de altas prestaciones. Además, cuenta con sistemas de ventilación mecánica controlada con recuperadores de calor. De esta manera, se obtiene una calidad óptima de aire sin derrochar la energía usada en la climatización.

Este edificio consigue un ahorro energético de entre el 70% y el 90% respecto a una vivienda convencional.

Este edificio consigue un ahorro energético de entre el 70 y el 90 % respecto a una vivienda convencional.

Con todas estas medidas, la promoción puede conseguir un importante ahorro en la factura energética, menor contaminación y mayor calidad de vida y confort, y cumplir así con los estándares impuestos por el instituto alemán Passivhaus, el sello más exigente y reconocido a nivel mundial en materia de eficiencia energética. El edificio cuenta, además, con 25 plazas de garaje en un aparcamiento subterráneo con un moderno sistema robotizado que aprovecha el espacio al máximo.

Desde la EMVS se está trabajando para terminar en los próximos años 38 promociones que pondrán en el mercado 3.200 viviendas de alquiler. Todas las promociones cumplirían con el objetivo de ‘energía positiva’, una normativa fijada en la Directiva Europea 2010/31/UE, y cuyos criterios ya se aplican por el Ayuntamiento de Madrid desde 2016. Criterios que establecen que la demanda energética media de los proyectos no supere los 20kWh (m2/año) es decir, los kilovatios hora por metro cuadrado útil año que una vivienda gasta en calefacción, en agua caliente y en aire acondicionado. En el caso de ‘Carabanchel 34′ este índice es, según el consistorio madrileño, muy inferior a los 20kWh.

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